2 phương án tính thuế chuyển nhượng bất động sản
Tại báo cáo về việc thực hiện các nghị quyết của Quốc hội về hoạt động chất vấn tại các kỳ họp Quốc hội khóa XV trong lĩnh vực tài chính, Bộ Tài chính cho biết, trong quá trình sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân, Bộ đang nghiên cứu phương án lựa chọn áp dụng giữa 2 phương pháp tính thuế, phụ thuộc vào thông tin về giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Cụ thể, trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất bằng: Thuế suất (đề xuất mức 20% để tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập doanh nghiệp đối với chuyển nhượng bất động sản) nhân với thu nhập chịu thuế (bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng).
Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thuế thu nhập cá nhân được xác định trên tổng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.
Giải thích thêm, Bộ Tài chính cho rằng, nếu thu thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản trên cơ sở thu nhập chịu thuế xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan thì đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế và phù hợp với chức năng đánh trên thu nhập phát sinh của sắc thuế thu nhập cá nhân.
Tuy nhiên, để thực hiện được việc tính thuế theo phương pháp nêu trên đạt hiệu quả cần có 2 điều kiện.
Một là, cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất phản ánh đúng giá cả giao dịch của các lần chuyển nhượng.
Hai là, quy định rõ tại văn bản quy phạm pháp luật các khoản chi phí được trừ và điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh, cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng.
Về cơ sở dữ liệu về lịch sử giao dịch của thửa đất, Bộ Tài chính cho biết, hiện nay, cơ sở dữ liệu của cơ quan thuế đã có chức năng tra cứu lịch sử giao dịch của thửa đất và tra cứu lịch sử giao dịch của người nộp thuế (từ năm 2018).
Tuy nhiên, mức giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng vẫn chưa đảm bảo đúng với giá giao dịch thực tế. Việc kiểm soát của cơ quan nhà nước để đảm bảo người mua, người bán ghi giá giao dịch trên hợp đồng đúng giá giao dịch thực tế hiện nay vẫn còn nhiều bất cập, nên việc thu thập cơ sở dữ liệu về giá giao dịch trên thị trường cần thời gian và các công cụ tìm kiếm.
Về thu thập chứng từ, chứng minh liên quan đến chi phí chuyển nhượng bất động sản cũng như giá vốn của bất động sản chuyển nhượng, theo Bộ Tài chính, với tình hình thực tế hiện nay, việc xác định, chứng minh các chi phí liên quan được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế cũng gặp khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện do có khá nhiều loại chi phí liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Ngoài các loại chi phí dễ xác định như chi phí mua, chi phí xây dựng, sửa chữa, chi phí làm thủ tục, thì còn các khoản chi phí khó chứng minh như chi phí môi giới, chi phí lãi vay, chi phí bồi thường các bên liên quan… dẫn đến khó khăn trong việc xác định đúng khoản lãi thu được trên thực tế, đặc biệt, trong trường hợp người nộp thuế cố tình khai sai nhằm giảm số thuế phải nộp.
Một số bất động sản chuyển nhượng có từ xưa hoặc được thừa kế, cho tặng… nên không xác định được giá vốn.
Chuyên gia đã từng đề xuất áp thuế 20%
Trước đó, tại một hội thảo về Luật thuế thu nhập cá nhân được tổ chức hồi tháng 3, PGS.TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng – Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong những nguồn thu quan trọng trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, phương pháp tính thuế đối với loại thu nhập này vẫn còn nhiều hạn chế.
Ông Nghị cho biết, hiện nay, thuế thu nhập cá nhân đánh vào hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính là 2% trên giá trị giao dịch. Nghĩa là, người bán phải nộp thuế bằng 2% tổng giá trị bất động sản ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, không quan tâm đến việc lãi hay lỗ.
Do đó, chuyên gia này đề xuất chỉ thu thuế khi bán nhà có lãi, áp dụng mức 20% trên chênh lệch giá mua – bán để ngăn chặn tình trạng lách thuế.
“Mặc dù phương án 2% trên giá trị giao dịch đơn giản, dễ thu, nhưng nó lại tạo ra lỗ hổng lớn trong việc kê khai giá bán. Người bán thường khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số thuế phải nộp. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn khiến thị trường bất động sản thiếu minh bạch.
Ngược lại, phương án thuế 20% trên chênh lệch giá mua và giá bán có lợi thế hơn vì phản ánh chính xác thu nhập thực tế. Tuy nhiên, phương pháp này lại gặp khó khăn trong việc xác định đúng giá mua, nhất là với các giao dịch bất động sản diễn ra cách đây nhiều năm, khi chưa có cơ chế quản lý giá mua – bán minh bạch như hiện nay”, PGS.TS Phan Hữu Nghị phân tích.
Do đó, để đảm bảo công bằng và hạn chế tình trạng lách thuế, ông đề xuất nên áp dụng phương thức đánh thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và giá bán giống như thuế thu nhập doanh nghiệp. Bởi lẽ, áp dụng thuế 20% trên lợi nhuận thực tế sẽ giúp hạn chế tình trạng đẩy giá nhà đất.
